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利率会在顶峰正常化?

来源:联合早报 作者: 冯嘉年   邮箱: knpang@sph.com.sg 2022-12-11 05:00 冯嘉年 | 联系作者

就势

通过对经济活动和需求的打压,利率上扬正是要抑制这种通胀预期。利率上扬推高了钱的机会成本,理应促使人们调低对资产的估值。

新一轮降温措施9月底推出前,私宅价格持续攀涨,过后并没有什么项目推出,只有两个大型EC项目开盘反应大热,尺价也创新高,但这主要还是因为目前本地一宅难求,而多达七成买家选择了延迟付款计划,更是将利率上扬对房价理应产生的影响延后(或是消弭,看最终情况)。

通胀很可怕,但更可怕的是对通胀的预期。这是消费者、商家、投资者对未来物价上涨速度的预期。

无论结果如何,离2%都还有距离。让人期待的中国经济大幅重开也可能引起新一波通胀压力。

再上一轮,就要回到1994年克林顿当总统、经济形势大好时,利率当时多数处于5%以上,直到2000年互联网泡沫爆破,联储局为了救市,骤然降息。

政府在11月大量增加预购组屋供应,明年上半年的售地计划也显著增加潜在私宅供应量,希望缓和供不应求的结构问题。

论市

大家对利率不断上扬的新闻或许已经麻木,不清楚它涨到哪里了。先提一下,美国联邦基金利率(Fed Funds Rate)目前处于3.75%至4%的政策区间,实际利率是3.83%。

跟着联邦基金利率走,市场预测三个月SORA下来半年应该还会涨0.5至1个百分点,直到明年中在4%左右见顶。如果你在最近进场买房子,房贷利率大概介于3.5%至4.5%,未来半年进场,利率应该还会更高。

问题是,利率就算真的在明年中见顶,会在终极水平停留多久?经济师无法做太长远的展望,目前的普遍预期是整个2023年都会停留在终极水平。

knpang@sph.com.sg

这些项目到时候会以什么价位推出?买家又会以什么心态来考量进不进场?利率和房价,可能互不相让,也可能找到皆大欢喜的新平衡点,最怕的反而是两败俱伤,都因为经济崩盘而骤然下挫,到时候笑的会是还没进场的买家。

在本地,最新一批六个月国库券(T-bill)收益率达到4.4%,再创1988年以来的新高。最切身的房贷基准利率—三个月新元隔夜利率(SORA)目前是3.05%,从年头的0.19%算起,也涨了1600%,应该也是历来年度涨幅之最。

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人的记忆往往短浅,过去10多年,利率多数时候都低于2%,如今多数人都只记得利率在“正常”时是低的,忘了曾几何时,5%的利率其实也是“常态”。多数人都预期,利率见顶后就算居高一段时期,最终也会回落到“常态”,而这个“正常化”的利率一定是低的,反正就不会是5%。

问题是,利率就算真的在明年中见顶,会在终极水平停留多久?经济师无法做太长远的展望,目前的普遍预期是整个2023年都会停留在终极水平。

市场人士透露,经历了几个月的年底淡季后,已经有发展商摩拳擦掌,期待在下个月农历新年后推出新私宅项目。

联储局在本地时间下星期四(12月15日)凌晨即将公布的今年最后一个货币政策声明,万众继续期待。如今市场普遍预期鲍威尔真的会放慢脚步,只起50个基点。那联邦基金利率就来到4.25%至4.5%了,以今年初实际利率只有0.08%计算,一年内涨5400%,是历来年度涨幅之最。

在新加坡,10月份的核心通胀率是5.1%,低于9月的5.3%,八个月来首次放缓。金管局预测今年全年核心通胀是4%,明年若包括消费税调涨1个百分点的影响,核心通胀预测介于3.5%至4.5%,和今年其实不相上下。

在新加坡,房贷利率显著上扬,房地产价格调整了吗?

联邦基金利率上一回升至5%以上是2006年6月,一直持续到隔年7月,美国暴发次贷危机,过后延烧成全球金融危机,联储局为了救市,骤然降息。

以新加坡来说,即使近来有好些科技业者大量裁员,整体就业市场继续紧绷,10月份整体失业率跌至2%,回到冠病疫情前的水平。老实说,大家都预期(而不是期待)薪资继续上扬,恐怕也还预期物价继续上涨,这种预期不利商家控制成本。

当然,如果买的是登丰嘉园(Copen Grand)和景丽轩(Tenet)执行共管公寓(EC),你就聪明了,可选择延期付款计划,无须立即支付房贷,等于不必支付利息,到房子三年后完工才开始支付。

专家说,到时候利率应该已经“正常化”了,就算没回到以往的超低水平,也应该比现在低许多,你不但无惊无险渡过“难关”,期间还能保有现金赚取高利息。新房子三年后的蕴含市价(还不能卖)可能也会上涨不少,最少抵得过现在多付出的2%房价。

上个星期,联储局主席鲍威尔只是提到他连续四次加息75个基点后,已经准备放慢脚步,市场就为之鼓舞,作势反弹。只不过后来发布的最新数据显示美国就业市场依然强劲,失业率维持在近50年来最低水平,市场又泄气了,套利的套利,观望的观望。

过去20年,利率其实都是在发生危机后跌至2%以下的低水平。当然,它下来还是有可能跌至2%以下,目前看来,先决条件是通货膨胀率也回落到低水平,以美国来说,联储局的目标是平均2%。美国10月份的通胀率是7.7%,已经比前一个月的8.2%有所回落,下星期三(12月14日)公布的11月份数据,大家屏息以待。

冯嘉年

政府大量增加预购组屋
希望缓和供不应求问题

大家都期待,联储局今年最后一轮调升后,明年上半年再涨50个基点来到5%左右,利率大致就见顶了。毕竟,全球经济经过一番折腾,如今也快陷入衰退了。在5%的终极利率待一阵,让通胀压力慢慢消弭,过后利率复又回调,这是最理想的展望。

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